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本報特稿/由房屋租賃新制探討房屋租賃市場的變化/智庫論壇/謝明瑞(淡江大學金融所副教授) 周信佑(國政基金會高級助理研究員)
新聞發佈時間:2017/04/09 03:11:36 pm
       

一、前言 自2014年以降,國內房市歷經三年的價量盤整,房市交易量價向下修正,但在房價獲得有效抑制的同時,卻因房屋稅調漲、一例一休...等制度的倉促上路,引來通貨膨脹壓力的有感增加。另方面,在房市不景氣中,國人薪資所得仍維持在十餘年前的水準,民眾可支用所得大幅縮水,房價即使向下修正,仍無法達成住者有其屋的需求,因此,租屋成為國人的居住成本,而房租費用的高低,仍是國人所必須考量的問題,同是也是政府健全房市的一部分。 2016年,政黨第三次輪替以後,政府房市政策以社會住宅及健全租屋市場為主要重點,然而,在2017年元月開始推動房屋租賃新制以後,在政府加稅、房客申報租金、欲遷入戶籍等三大因素影響下,有超過半數以上的房東想調漲房租,顯示租稅政策使得房東轉嫁成本給房客,亦即房屋租賃新制匆促上路,因沒有配套措施,政策實施後未見其利,卻已見其弊。 二、房屋租賃市場的變化 有關國內租屋市場的變化,可以根據內政部所規範的「房屋租賃定型化契約」內容,分為下列幾個部分來說明: (一)房屋租賃契約的改變 大體而言,早期國內房屋租賃市場是依雙方需求而簽訂條款,偶而雖有來自雙方因不當認知因素所造成的糾紛,但房地產租賃市場大體仍能維持順利運作,唯自2017年起,政府頒佈並推動房屋租賃新制,國內租賃市場有了新的改變,相關內容說明如下述。 1.緣由 政府為實現居住正義,健全租屋市場,而於2017年開始實施租屋新制,房東不能限制房客遷入戶籍,且押金不得超過2個月房租,也不得隨意調漲水電費,更不可拒絕房客申報租金減稅。這種強制性規定因為少有彈性變動因素,因而引發房屋租賃市場的變化。 2.法令依據 內政部所公告的房屋租賃新制版本內容,主要是依據「消費者保護法」第17條第1項規定訂定,承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途,限由承租人供作住宅使用時,才有新版房屋租賃定型化契約的適用,如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用,則不適用本次新公告版本規定。 3.法令罰責 2017年起,為保障租屋族群權益,以出租房屋為業的房東,應使用符合內政部公告應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約,若契約有違反規定的情形,最高將可處30萬元罰鍰。 4.定型化契約 為減少租賃雙方的爭議,並推廣使用房屋租賃定型化契約,內政部已與各地方政府共同推動「房屋租賃定型化契約宣導及輔導實施計畫」,利用多元管道進行宣導,督促以租屋為業的房東,應使用內政部所公告房屋租賃定型化契約,以保障民眾租賃房屋權益。 5.保護租屋人權益 在房屋租賃新制中,以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容,房客可要求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。若經地方政府令其限期改正而屆期不改正者,將可依「消費者保護法」第56條之1規定,最高裁罰30萬元。民眾如有租屋糾紛,也可循消費爭議的處理途徑,向地方政府消費者服務中心或消保官申訴,以維護租屋權益。 6.新房屋租賃契約內容 根據內政部所公佈的新房屋租賃契約規定,明定契約內容不得記載事項,包含不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等,並特別針對房屋租賃關係中,常見的房屋租賃糾紛如提前終止租約、房東要求過高的擔保金(押金)、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕費用、租屋衍生稅費負擔,以及房屋返還等爭議,明定應加以記載。唯在新制實施的同時,新的租賃契約內容給予租屋人明確的保護,但同時也帶來更大的潛在租金負擔。
原發文處:http://ppt.cc/pRJf3