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本報特約--區域經濟/廣州南沙周邊房價走高 自貿區走向房地產化?
新聞發佈時間:2017/04/01 08:42:12 pm
       

大陸自貿區的設立對經濟發展的帶動作用不言而喻。不過,“自貿區概念”的炒作讓廣州南沙、深圳前海等自貿區周邊房價不斷走高,不少前期在產業導向的指引下拿下地塊的企業也難以抗拒賣樓帶來的高收益,自貿區的價值已經率先通過片區的房地產市場表現出來。那麼,自貿區的開發會不會導致“房地產化”的出現?  如今,自貿區、廣州城市副中心再加上最新提出的粵港澳大灣區,眾多“光環”集於一身的南沙正在謀求實現彎道超車,曾經的“南大荒”正在發生巨變。自貿區效應再次催熱了房地產市場,開發商也瞅准了機會,像往常一樣寧靜與優美的南沙正在上演一場特別的樓市“盛宴”,以南沙為代表的自貿區是走向國際化還是“房地產化”?  自貿區和樓市之間的“別樣”關係  南沙最初給人的印象就是籍籍無名、蠻荒一片,當自貿區掛牌成立之後,南沙也駛上了發展快車道。對於投資客和自住剛需客來說,自貿區的光環就像鍍了一層金,他們正是沖著這層金而來到南沙的。  在許多當地“老廣”的心中,南沙最初給人的印象就是籍籍無名、蠻荒一片……  “地鐵沒通車之前,從廣州市區去一趟南沙是很難想像的事,因為至少要坐兩小時的車。”準備前往南沙置業的陳先生說,“那時候,南沙給我們的印象,基本上就是默默無聞的‘南大荒’。”  現在,從廣州市區搭乘地鐵4號線直到末端的金洲和蕉門站,或者搭乘高鐵至慶盛站,都可以到達南沙片區。2015年4月21日,中國(廣東)自由貿易試驗區在南沙掛牌成立,南沙也因此成為廣東自貿試驗區面積最大的片區,駛上了發展快車道。  在此前召開的南沙區三屆人大一次會議上所作的政府工作報告顯示,南沙確保到2020年生產總值比2015年翻一番,並確定以3000億元為努力目標。這一目標意味著,承擔著多項國家級戰略使命的南沙,將從珠三角地理中心向區域經濟發展新引擎反覆運算。南沙發展的目標不僅是廣州的南沙,至少還是珠三角的南沙,其珠三角城市群幾何中心的優勢將會逐步顯現。  “到了南沙才發現,不是所有地方都叫自貿區。”陳先生笑稱。其實,中國(廣東)自由貿易試驗區廣州南沙新區片區總面積60平方公里(含廣州南沙保稅港區7.06平方公里),共7個區塊,包括海港區塊、明珠灣起步區區塊、南沙樞紐區塊、慶盛樞紐區塊、南沙灣區塊、蕉門河中心區區塊和萬頃沙保稅港加工製造業區塊,並不是整個南沙片區都在自貿區範圍。  那麼,是不是在自貿區範圍內到底有多重要?實際上,自貿區和樓市之間或許存在著“別樣”關係:至少對於像陳先生這樣的外地投資客和一些廣州自住剛需客來說,自貿區的光環就像鍍了一層金,他們正是沖著自貿區而來到南沙的,自貿區概念自然成為選擇項目時的必備條件。  自貿區的地產盛宴  自貿區掛牌似乎成了當地房價上漲的衝鋒號,南沙一些新盤的價格已經接近每平方米兩萬元。當然,這些“高價”樓盤所標榜的就是自身項目處在自貿區範圍之內。  走出地鐵金洲站,映入眼簾的便是一排排高層建築,其中以住宅專案居多。而與高樓一樣“林立”的,還有許多早已守候在此的地產仲介人員。  “先生,您是來看房嗎?”在地鐵站外舉著牌子的仲介小王表現得很是熱情,“這個地鐵站旁邊的新品項目帶精裝修出售,預計價格每平方米18000元左右。現在南沙可是自貿區,賣得可火了。”  自貿區、廣州城市副中心再加上最新提出的粵港澳大灣區,各種“光環”加身讓南沙樓市一時間變得炙手可熱。雖然自貿區紅利尚未得到兌現,產業規模、人口規模和經濟規模也未發展起來,但自貿區的價值已率先通過片區的房地產市場表現出來,地廣人稀的南沙不能免俗地捲入了“造城”運動中。  據記者調查,萬科、星河、時代地產、香江控股、越秀、萬達、富力、陽光城、碧桂園以及敏捷地產等多家開發商都已經進駐南沙片區,一些新盤的價格已經接近每平方米兩萬元。當然,這些“高價”樓盤所標榜的就是自身項目處在自貿區範圍之內。銷售人員告訴記者,很多前來購房的人都會在意專案是不是處於自貿區範圍內,即使在同一片區,是否處於自貿區範圍內,房價也有所差別。  由於是週末,記者發現前來看房的市民不少,更有來自廣州市區的剛需買家。黃先生是廣州本地人,今年年初在南沙購置了一套二手房。“家裡人在荔灣區有套老房子,但廣州市區的多數二手房也要每平方米3萬元,所以只好來這裡買套房子當婚房。南沙的房價漲得也快,以後只好當一隻‘候鳥’白領,往返於市區和南沙之間。”說到這,黃先生面露一絲無奈。  有二手房專業人士表示,自貿區未掛牌之前,受輻射區域內房價的漲幅會比較明顯,而掛牌後區域的房價更是急速升溫,自貿區掛牌似乎就是當地房價上漲的衝鋒號。廣州房地產官方網站陽光家緣的資料顯示,2013年南沙片區的一手新房平均價格僅為每平方米9918元,到2015年南沙自貿區掛牌時的均價也只上升至10647元,但到了2016年,均價就升至12579元,今年以來的均價更達到15066元。可見,2015年南沙自貿區掛牌前,當地房價並沒有出現大幅上漲的態勢。 市場資料還顯示,南沙自貿區掛牌一年的時間裡,南沙一手住宅網簽14288套,同比大漲63%,不限購、投資性質的辦公物業同比漲幅更是高達85%。  最近半年來,南沙片區的房價則出現快速上漲的勢頭。在這背後,土地價格的暴漲或許是原因之一。  就在去年11月,保利殺出重圍,以17億元的大手筆連奪南沙蕉門島兩宗地塊,樓面價達到了每平方米1.5萬元,再次刷新了南沙地價。也就是說,未來南沙要賣到每平方米3萬元以上才能回本。合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,此次南沙出讓的兩塊地比上一次土拍的地塊在地段上更有優勢,上次地塊在蕉門自貿區邊上,而這次的兩塊地在自貿區核心地段,所以競爭更為激烈。  在金洲地鐵站周圍,記者發現,商業住宅樓宇的數量遠遠超過了純寫字樓項目。根據高力國際發佈《廣東自貿區——華南物業市場發展之新方向》白皮書透露,南沙7個片區內房地產開發總面積將逾4300萬平方米,由於體量巨大,未來需較長一段時間發展。高力國際研究部中國區高級董事謝靖宇表示,就住宅市場而言,僅2015年,南沙新建商品住宅銷售面積就同比增長近90%至140萬平方米。住宅投資的大幅增長,主要歸因於來自外部投資需求的外溢、對政府規劃南沙未來5年內人口成倍增長的信心、基建設施的規劃及逐步改善,以及相對于廣州其他區域及周邊城市較低的房價。  自貿區會否“房地產化”?  在南沙、前海等自貿區佔有一席之地的企業很難不將目光聚焦于房地產開發之上。不少前期在產業導向指引下拿到地塊的企業,也難以抗拒賣樓帶來的高收益。自貿區概念對區域內的房地產市場也起到了強烈的推動作用。那麼,自貿區的開發會不會導致過度“房地產化”?  與南沙自貿區相比,前海自貿區的概念早已將附近片區的房價推至“高峰”,甚至一些遠在西鄉、沙井甚至東莞虎門的項目也被打上了“大前海”概念。儘管政府一再強調不會引進單純的房地產開發項目,但隨著深港合作概念的升溫,深圳前海這個“特區中的特區”,已經成為房地產資金瞄準的又一片熱土。  市場消息指出,今年前海和蛇口片區將累計實現結構封頂181棟,其中164棟達到交付使用條件。與此同時,包括香江集團、世茂集團以及深圳地鐵集團聯合中信地產等其他發展商,已開始銷售其寫字樓、商鋪或住宅項目,華潤置地及嘉裡建設的項目也正在建設中。記者調查發現,前海首個可售住宅物業——前海時代,目前的價格已超過每平方米8萬元。在前海自貿區附近的鼎太風華、雲棲西岸、熙龍灣等社區的二手房房價,更是已經超過每平方米7萬元,甚至逼近10萬元。位於前海自貿區內的項目多數為商務公寓性質,其中卓越前海壹號的價格已經突破每平方米10萬元。美聯物業的資料顯示,2013年前海片區的新房均價在每平方米3.4萬至4.1萬元,到今年新房均價已在每平方米7萬元至15萬元之間。  與房價相互輝映的是,即使是在整體配套還沒有完善的情況下,前海的寫字樓售價已經位居全市前列。根據美聯物業的資料,卓越前海壹號的寫字樓售價達到每平方米8萬至10萬元,前海香江金融中心已達到每平方米8萬至9萬元。而中原地產的資料顯示,2016年深圳一手甲級寫字樓的成交均價為每平方米52529元,成交單價最高的項目成交價為每平方米85846元。值得注意的是,卓越在2013年7月於前海所拍土地的樓面折合價僅為每平方米15948元。  在此背景下,在前海等自貿區佔有一席之地的企業很難不將目光聚焦于房地產開發之上。不少前期在產業導向的指引下拿到地塊的企業,也難以抗拒賣樓帶來的高收益。高力國際研究也表明,多數買家正是以投資為目的,購入了前海寫字樓及住宅公寓項目。  自貿區的設立,不僅能推動區域改革,推動經濟水準的發展,更有利於吸引高端國際化的企業入駐,實現區域產業資源整合與發展,對經濟發展的帶動作用不言而喻。不過,自貿區概念對區域內的房地產市場也起到了強烈的利好作用,自貿區的開發會不會導致過度“房地產化”?  深圳房地產仲介協會研究總監徐楓認為,不僅僅是自貿區,其實全國市場都存在過度“房地產化”現象,原因在於大量資金的投資出路問題,房地產依舊是回報率較高而操作比較簡單的方式。此外,自貿區的本質應是“試驗田”,目前卻存在過度“金融化”的問題,這些都是值得警惕的現象。  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,對於自貿區概念來說,如何設定專案是一個關鍵的內容。如果大量導入商辦物業,擔心會出現去庫存的問題,住宅項目和自貿區建設可能關聯度不大,這可能會佔用相應的自貿區建設的資源。從這個角度看,實際上自貿區發展住宅業務也有必要,但建議適當開發租賃型公寓等,以導入引進人才等資源,這樣才能促使此類區域後續建設更具備高規格。 其實,房價的高低是由很多因素決定的,自貿區可能對房價有刺激作用,但是並不能脫離當地的基本面,否則就會成為“空中樓閣”。 【中央網路報】
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