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名家觀點/不動產三稅調高會殺了房市
新聞發佈時間:2016/06/22 09:37:53 am
       

2016-06-22 07:26:15 經濟日報 記者徐碧華記錄整理

■莊孟翰
之前我一再和政府官員溝通,希望不動產的持有稅、交易稅和資本利得稅不要同時調高,那會讓房市崩盤。官員都一再說不會、不會,但事情就是發生了。台南市的標準單價調整溯及既往,一次就大幅調升持有稅和交易稅,加上今年開始實施房地合一稅,真的三稅都調高。

台南市已宣布,房屋標準單價分三年漲價,第一年漲54%、第二年漲65%、第三年漲81%。而且這次調漲,首次採追溯回推,民國90年7月1日以後取得使照房子,標準單價都在調漲之列。受影響房屋約11萬戶,占全市房屋的18%。

鬧得沸沸揚揚的台北市房屋稅,也不敢採溯及既往,台南市開了首例。被調高房屋評定現值的戶數,台北市去年是4,400多戶,相較於台南的11萬戶,台北市承受的政治壓力是小巫見大巫。

我大膽推測,台南市的溯及既往很快地就做不了了,下一次市長選舉,一定會承諾取消。原因很簡單,家庭的經濟是量入為出,如今竟然天外飛來一筆,要拿走一部分家庭收入,民眾如何能不反彈。這也是為什麼法律不溯及既往。

當然,台南市可以解釋,過去30年,標準單價都沒調,如今只是回補而已。但這理由民眾不會接受,那你政府過去怠惰,為什麼要人民為政府的錯誤付出慘痛的代價。

台南市還可以解釋,因為財政部要求,如果自己的財政不努力,會影響統籌分配款。財政部這是威脅,在這威脅下,台南市可能只是第一炮,其餘縣市也可能被迫跟進。針對這點,財政部最好解釋清楚,否則民怨就直衝中央。

回頭我來說一下,為什麼涉及到交易稅。房屋買賣要交契稅,契稅稅率是6%,6%的稅率比營業稅的5%還高。契稅的稅基是房屋評定現值,標準單價調高,房屋評定現值也同步調高。換句話說,台南市那11萬戶如果三年後賣出,契稅比現在高出許多。

地方政府在調高房屋稅時,都沒有考慮這件事對市場的影響。我舉個實際例子,台北市師大附近有個案子,地主和建商合作都更,現在蓋好了,地主卻不交屋,要求建商幫他們賣掉,因為新建案的房屋稅太高,他們不想持有。不交屋,就變成是建商要付房屋稅。但賣掉並不是容易的事。原來是件高興的事,可以住進新房,現在卻不敢住。

還有,父母現在會慎重考慮要不要買房給子女。首先,房地產已經不景氣了,景氣是2014年開始下坡,去年是量縮,今年是價跌,而房地合一稅是今年開始實施,稅率最高達45%,本來就對未來增值有疑慮,現在已沒了增值預測,那增值空間已被房地合一稅抽走了。

其次,原本持有稅是可以預期的,只會隨著折舊往下降,來個溯及既往之後,難說了,父母得擔心子女未來繳不起房屋稅。

台南市尚未公告,還有回頭的餘地。而其他未決定調幅的縣市,建議漲幅不要過高,不必想一次補足過去30年的未調整的失策。

因為,三稅齊發會殺了市場。

(本文由淡江大學產經系副教授莊孟翰口述)

出處網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1777984