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從信義房屋(9940)看台灣房市景氣!!
新聞發佈時間:2016/05/13 01:44:11 pm
       

Q:央行在今(2016)年3月不是降息嗎?怎麼對房市交易量沒幫助,根據六都地政局公布的數據,4月的成交量雖較3月多一些,但仍較去年同期少很多,似乎沒有回溫?

A:信用管制解除滿月,房市交易量略有回升,根據永慶房產集團研展中心統計:與3月相比,4月全台房市交易量平均增加22%左右,其中,北市量增21%,新北成長30%,桃園增加20%,新竹與台中皆量增28%;南台灣的台南與高雄則分別增加10%、18%。

 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,六都雖然各自表述,但值得注意的是如新北與桃園等區域皆有交屋潮,所以實際交易狀況呈現虛胖,對於購屋人來說,雖然央行鬆綁選擇性信用管制和降息雙管齊下,但還是不如降價來得實惠,因此出現看屋者眾,交易卻僅微溫,房市只見溫情,不見激情的表現。

 另從今年4月與去年4月相較,除桃園之外,其他五都都較去年同期減少,其中雙北市減幅更超過3成。

 從2014年全年買賣移轉數量32.06萬棟,到2015年29.33萬棟,而今年首季六都買賣移轉數量僅4.33萬棟,因此,已有房仲業者擔心,全年會不會驟降至20萬棟之新低水準。

 若再從今年4月的減幅加以觀察,就往年329檔期(3月1日至4月底)一向都是整年房市最旺的檔期來看,首輪票房失利,設若全年移轉數量再萎縮至貼近20萬棟,也不無可能。

 不過值得注意的是,今年仍有大量預售完工交屋的數量足以美化數據,因此,就買賣移轉數量(包括預售完工之新成屋與中古屋)而言,介於22〜25萬棟的機率相當的高。

 不過,假設今年全年移轉棟數再大幅減少,諒必消費者也不會感到意外。其實,就最近四年的市場走勢,2013年最明顯的是投資客退場年,2014年是房市「重稅年(稅制修改,持有稅、交易稅大幅調高)」,而2015年為量縮年,今年2016年則是量再縮之後的「價跌年」,經此循環之後房市才有可能拉回整理,當餘屋(空屋)有效去化之後,未來也才有反彈的契機。

 至於房市會走空幾年?戴德梁行總經理顏炳立估計8年,華固(2548)董事長鍾榮昌則說暗夜已走了一半,吉家網董事長李同榮則預估至2017年底或2018年有機會反彈,而我個人則認為,至少要先經過三至五年盤整期,並且房價回跌二、三成之後,才有可能從「U型谷底」反轉;至於實際多久,仍得端視政府政策走向而定,其因在於重稅之後,已鮮少有人「養屋」或囤房。

 其實,房市從2014年即已急轉進入修正期,依據過往經驗,房市走多幾年,拉回也要幾年的走勢,以2003年SARS過後,台灣走了11年的多頭,則現今才拉回不到2年的時間,要預期房市短期就止跌回升,未免過於樂觀。

 其次,如由台灣近年的經濟情勢加以探討,2014年經濟成長率3.92%,2015年0.75%,今年第一季-0.84%,至於每人GDP,2014年22,648美元,2015年22,317美元,今年預估21,703美元,由此不難了解,近年經濟衰退之嚴重程度;因此,除了錢多、利率低等利多之外,當短期重稅一舉擊垮房市,導致資金嚴重外流,就整體經濟而言並非好事。

 惟在此必須附帶說明的是,我並非反對加重房產稅,而是在加稅過程,應視經濟情勢與房市景氣,宜採緩和漸進。

 再看房市營建類股的股價表現,包括遠雄(5522)、興富發(2542)、長虹(5534)、鄉林(5531)等股價,跟前一波的高峰相較,都呈現腰斬情況,而雖然大盤指數也從萬點行情拉回至7千多點,如今又回升至8千1百多點,營建類股股價也難倖免於難,但營建類股因政府打房,銷售業績無法跟2009年的高峰相比是事實,而急凍的成交量,自然讓營建類股的股價難見笑靨。

 最明顯的是房仲業信義房屋(9940)的業績表現,從2013年全年高達121億元,至2014年的89.26億元,年減26.23%,而去年全年75.27億元,又年減15.67%。

 另依據該公司最近公布第一季合併營收為15.58億元,年衰退13.7%,另認列轉投資「信義置業」虧損,且上海房仲事業亦有虧損,從而出現首季稅後淨損6540萬元,每股虧損0.1元的情況,這不僅是信義房屋上市以來首度單季呈現虧損,就另一角度加以觀察,也是房市景氣反轉所導致。

 如果營建類股主要代表的是預售市場的行情冷熱,那以中古屋仲介為主的信義房屋,所代表的中古屋市場,也同樣在政府一系列打房措施下,失去了營運成長動能。

 如上所述,如果連今年的經濟成長率都難以保1,而民間的企業經營也是備感艱辛,即使台灣的房價「跌不下去」,但也不可能有立即反彈的機會。

 再加上,520前夕,中國大陸對於新政府的種種恫嚇言論,讓兩岸的關係更加緊繃,而在2015年台灣對大陸(含香港)出口比重高達39.4%之情況下,無形中更加重了新政府未來擬定兩岸政策的困難度。

 就蔡英文的「民進黨」政黨屬性而言,不可能對中國大陸過於「示好」,但也不能統獨立場太鮮明而挑動兩岸對壘的態勢。

 如此一來,520以後台灣的政治與經濟發展依舊充滿變數,綜觀未來房市走勢,只能說目前房價仍在持續探底,至於何時復甦,仍有待時間的考驗。
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